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个人所得税避税筹划——房屋租金的合理避税筹划

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    若干业务问题的批复》[国税函(2002)146号]关于财产租赁所得计算个人所得税时税前扣除有关税、费的次序问题,明确如下:

    个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除以下费用:

    (1)财产租赁过程中缴纳的税费;

    (2)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;

    (3)税法规定的费用扣除标准。

    [案例1]

    2002年8月5日星期一早上,君洋财务服务中心注册税务师常健在菜市场碰到以前的老邻居王大爷,“王大爷,听说你的孙子要结婚了,什么时候办喜事?

    可别忘了请我吃喜糖哟。“”噢,是常税务师,这么早你也来买菜呀,我有件事正想找你帮忙呢。“

    “什么事?您老说话!”

    “是这样的,你可能还不知道吧,我家的那3间老房子上月初租给别人了,租期为8个月,就是想收点儿租金为孙子办喜事,现在房子有点漏水,你和建筑维修队熟悉,等合同到期后请你找维修队来帮我维修,好给我那孙子结婚住……”据王大爷介绍,主管地方税务机关根据王大爷的房屋出租收入减去应纳的税费,及其他相关费用后,核定月应纳税所得额为6000元,每月应纳个人所得税1200元。王大爷于本月7日前向税务机关缴纳了第一个月的个人所得税。

    [筹划思路]  2002年8月6日下午,君洋财务服务中心注册税务师常健请维修队的技术员经过现场察看与测算,房屋维修费至少要9000元,只需一个星期的时间就可维修好,本月底前可以完工,不会影响房屋出租。

    为此,君洋财务服务中心注册税务师常健建议王大爷马上进行维修,这样可以节约1800元税款为孙子办喜事。并将房屋出租期满后维修与现在进行维修缴纳个人所得税进行了计算对比和详细介绍。

    [筹划分析1]  房屋出租期满后维修应纳个人所得税的计算。

    我国个人所得税法规定,财产租赁所得适用20%的比例税率。主管地方税务机关根据王大爷出租房屋收取的房租收入及应纳税费的情况,核定王大爷应纳税所得额为6000元,每月应纳个人所得税为:

    6000元×20%=1200元,即在12个月的房屋租赁期内,王大爷总共应纳个人所得税为:

    1200元×8=14400元。

    [筹划分析2]  现在进行房屋维修应纳个人所得税的计算。依照个人所得税法和国家税务总局国税发(1994)089号文件规定:“纳税人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减去规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。”

    [筹划结果]  王大爷房屋出租的期限还有近12个月的时间,如果现在动工维修,本月底前房屋即可维修好,假定维修费用为9000元,依照上述规定,这样在今后11个月的纳税期限内,其维修费用在计算征税时可全部扣除完,从而节税1800元。具体计算如下:

    房屋租赁期的第2个月至第12个月,每月应纳税所得额为:

    6000元-800元=5200元

    每月应纳个人所得税为:5200元×20%=1040元

    在房屋租赁期的第2个月至第12个月内,累计可扣除房屋维修费为:

    800元×11=8800元

    剩余的房屋维修费(9000元-8800元=200元),则在房屋租赁期内最后一个月中除,即最后一个月应纳税所得额为:

    6000元-200元=5800元

    应纳个人所得税为:5800元×20%=1160元

    王大爷在出租房屋12个月的时间内,实际缴纳个人所得税应为:

    1040×11+1160=12600元

    计算结果表明,如果王大爷在房屋租赁期满后再维修房屋,累计应缴纳个人所得税14400元。而现在进行维修,在房屋租赁期满时累计缴纳个人所得税12600元,节税1800元。李税务师特别提醒王大爷,在支付维修费时,一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票,并及时报经主管地方税务机关核实,经税务机关确认后才能扣除。

    为了解决学生住宿问题,某房地产开发公司为某市内一所大学新建了一栋学生公寓,以低于市场价格租给学生,每月收取租金两万元。该公司财务人员不清楚这笔租金要不要缴税。

    《营业税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内提供本条例的劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税。”《营业税税目注解》中另有规定:租赁服务是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。可见,该房产开发公司向学生提供以出租房产使用权力为目的的租赁服务,是把房产有偿提供给学生作为宿舍的房产出租行为。根据《房产税暂行条例》第三条第三款规定:“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定,依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。根据《城建税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》[国发(1986)50号]和国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的有关条款规定:凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人都是城建税的纳税义务人,并要按规定缴纳教育费附加。

    综上所述,该房产公司取得的学生公寓租金收入应在服务业税目中的租赁服务依5%的税率缴纳营业税,依12%的税率缴纳房产税;依7%的税率和3%的附加率以营业税税额为计税依据缴纳城建税和教育费附加。

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