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契税筹划的关键点:减少价差或等价交换

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  换、房屋交换,以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。《契税暂行条例实施细则》第十条规定,土地使用权交换,交换价格不相等的,由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照上述规则缴纳契税。从这些规定可以看出,当双方当事人进行等价交换时,任何一方都不用缴纳契税,因为价差为零,纳税人可以借此政策进行筹划。

  (1)购买房屋。在购买住房时,眼光不一定只盯在新房子上,其实房屋交换也是一种买房子的方式,而且,这种方式可以减少购买方的契税。如果纳税人甲拥有一座60平方米的住房,想出售并同时购买新的120平方米的大房子;纳税人乙是城镇职工,没有住房,想购买60平方米左右的房屋。这时,两者便可以通过合作,节省契税。具体方式是:乙以自己的名义买下120平米的房子,而这根据规定免征契税,然后甲和乙再将房子交换,这项行为只须就其价差缴纳契税。比如,甲的房子是60万元(包括装修等),而购买的新房子价格为90万元。则只须缴纳契税1.2万元[(90-60)×4%]。如果不进行筹划,则应缴纳契税3.6万元(90×4%)。通过筹划,可以节省契税2.4万元。

  (2)交换房屋。当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时,如果能想出办法保持双方的价格差额较小甚至没有,这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较小甚至没有,所以这种筹划的核心便是尽量缩小两者的价差。

  假定甲、乙两位当事人交换各自房屋所有权,甲的房屋市场价格大约是100万元,乙的房屋价格大约是80万元,如果不进行筹划,乙应该缴纳一定数额的契税,其计算如下:

  应纳税额=(100-80)×4%=0.8(万元)

  其实,在两位当事人进行房屋交换之前,可以将乙的房屋按照甲的意思进行改造,增加房屋乙的市场价值,最好达到两者基本接近,这样便可以免去契税。具体可以筹划为,乙通过装修、装璜使其房屋增值为100万元或是甲将其房屋中可以单独出售部分从整体中分开,只就其主要部分进行交换。

  在房屋的交换过程中,还有一些小技巧,如果能够运用的话,也能够省下不少税款。比如,有A、B、C三位经济当事人,A和C均拥有一套价值500万元的房屋,B想购买A的房屋,A也想购买C的房屋后出售自己的房屋。如果不进行筹划,A购买C的住房,应缴纳契税计算如下:

  应纳税额=500×5%=25(万元)

  同样,A向B出售其住所,也同样要缴纳契税25万元。

  如果三方进行一下调整,先由A和C交换房屋,再由C将房屋出售给B,这同样满足三方的要求,但却能够省去契税25万元。因为AB之间为等价交换,不用缴纳契税,整个过程中,只是在C将房屋出售给B时应缴纳契税。

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